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2018年楼市定局 房价企稳 开发商想活下去!2019年:拐点还是松绑?

房产新闻 2019-10-02 20:38180网络整理新闻导读

【2018年楼市定局 房价企稳 开发商想活下去!2019年:拐点还是松绑?】2018年即将过去,纵观全年房地产市场格局已定,房价总体呈现稳中有降的态势,而开发商更是在遭遇销售放缓、融资成本攀升的同时,又即将面对明年的偿债高峰。

  2018年即将过去,纵观全年房地产市场格局已定,房价总体呈现稳中有降的态势,而开发商更是在遭遇销售放缓、融资成本攀升的同时,又即将面对明年的偿债高峰。

  那么在中央政治局提出“六个稳”经济工作目标后,2019年楼市是否可能松绑呢,房价走势又将如何演绎?

  国家统计局住宅价格指数显示,自2016年9.30新政以来,无论是新房、还是二手房,以北上广深一线热点城市为代表,中国房价疯涨势头得到有效遏制,呈现稳中有降的趋势,2018全年价格变化更是以稳为主。

  张大伟:全国房价拐点已现

  虽然全国房价全年走势以稳为主,但专家从中捕捉到了一丝拐点信号。

  12月15日,国家统计局发布2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,各地11月房地产市场整体保持稳定。

  据初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中:北京和上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下降0.2%。

  从更能反应房价走势的二手房市场看,仍能感受到阵阵寒意。数据显示,11月4个一线城市二手住宅销售价格下降0.4%,降幅比上月扩大0.2个百分点;

  中原地产首席张大伟认为,从二手房价格看,全国房价的拐点已经出现。已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调,这是最近4年来首次出现。

  张大伟预计未来几个月,二手房价格的下调幅度将继续加大,部分城市新建住宅价格也将逐渐开始调整。

  而相比普通买房者,房地产开发商是更能切身的感受到楼市寒意。

  住宅投资增速连续5个月下滑

  根据12月14日国家统计局公布额1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据,前11月全国住宅投资78027亿元,同比增长13.6%,增速较1-10月回落0.1个百分点。

  虽然从绝对量来看,今年前11月全国住宅投资已超过去年全年的7.51万亿元。

  但从增速看,自今年1-7月创出年内最高的14.2%的投资增速之后,至今住宅投资增速已连续5个月下滑。

  住宅销售额及面积增速持续走低

  而住宅销售也面临类似状况。数据显示,从绝对量看,前11个月,全国住宅销售面积12.87亿平方米,销售金额10.99万亿元,预计超越去年将是大概率事件。

  但从增速看,全国住宅销售面积在2017年前8个月一直维持在10%以上的增速,此后至今的14个月(其中2018年1-2月合并),增速一直低于10%,且不断震荡走低,最新(2018年1-11月)增速已降到2.1%,较今年1-10月份再次回落0.7个百分点。

  而住宅销售额增速也是如此,自2017年以来也一直震荡走低,从2017年年初的20%以上,到最新一期的14.8%的增速,且销售额增速则是连续4个月下滑。

  如果说住宅销售增速放缓,动摇了房企过去高度依赖的高周转模式;那么融资环境的收紧,则是给予高周转模式以致命一击。

  房企融资成本攀升 需求有增无减

  根据克而瑞的统计数据显示,11月份房企发债融资成本为8.54%,达到2015年以来的单月最高水平。

  在融资收紧的情况下,房企融资成本不断增加,特别是境外债融资,本月房企平均境外债融资成本11.47%,较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。

  此外,2018年1-11月房企平均融资成本6.32%,较前10月的6.06%显著上升,已超过2017年全年平均值。

  对于房企来说,即使融资成本不断攀升,但是房企对资金的需求却有增无减,据克而瑞统计,11月份,企业发债总量546.5亿元,环比上月上升99.0%,结束了连续6个月下降的趋势。其中境外债发行量最大,达285.1亿元,环比大幅增长419.3%,占比达到了52.2%。

  明年房企迎偿债高峰 6.1万亿债务待还

  而房子不好卖了,融资环境又变差,此时要命的是却恰遇偿债高峰。

  根据恒大研究院此前发布的报告显示,2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期,今年就有2.9万亿元债务进入兑付期。

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